Ja tak – og nej tak

Af Søren Thomassen*, redaktør NY POLITIK.
Dette er et debatindlæg og udtrykker skribentens holdning.

Vil intensionerne for den almene boligsektor i regeringsgrundlaget for firkløverregeringen føre til en reel frisættelse af sektoren – måske, men det kan undre med den opmærksomhed boligpolitikken får i regeringsgrundlaget at der ikke er en boligminister i egen ret.

Regeringens analyse
Boligpolitikken er afgørende for mobiliteten og sammenhængskraften i Danmark, og det er en dansk værdi, ”at vi lever og bor blandet, side om side med folk, der ikke ligner os selv, og det er vigtigt, at unge har en reel mulighed for at kunne flytte hjemmefra og finde deres eget sted at bo.”

Regeringen vil derfor tage forskellige initiativer, som lever op til denne vision. I denne artikel behandler jeg nogle af de initiativer regeringen vil tage på det almene boligområde, så de almene boliger kan komme til at spille en aktiv rolle med at tilvejebringe boliger, der er til at betale for almindelige mennesker.

Regeringens initiativer for det almene boligbyggeri.
Regeringen vil ”tage initiativ til en ambitiøs ”Boligplan 2030” gennem en forpligtende aftale mellem staten, Københavns Kommune og Frederiksberg Kommune. ”Boligplan 2030” skal sikre, at udbygningen af boligmassen i hovedstaden accelereres, så der skabes en langt bedre balance mellem efterspørgsel og udbuddet af forskellige boligformer.

Det forudsætter, at kommunerne klart forpligter sig til at tage tiltag, der understøtter boligudbygningen. Det skal bl.a. ske ved, at kommunerne skal sikre en hurtig sagsbehandlingstid på bygge- og dispensationssager, fjerne de nødvendige barrierer og sikre en hurtigere proces omkring nye lokalplaner mv.

Regeringen vil til gengæld som led i en ”Boligplan 2030” åbne op for, at Københavns og Frederiksberg kommuner får mulighed for at:

• Forhøje grundkapitallånet til alment nybyggeri med yderligere 10 pct., således at de kan anvende likvid formue til at understøtte opførelsen af flere almene boliger, samtidig med, at huslejen holdes i ro.
• I en lokalplan at fastsætte, at op til 40 pct. af boligmassen i et nyt boligområde reserveres til ejerboliger, samt at op til 40 pct. reserveres til almene boliger.
• Fastsætte et loft over andelen af private udlejningsboliger i nye lokalplaner med henblik på at sikre en mere blandet boligmasse.
• Udvide tilbudspligten, så de almene boligselskaber også tilbydes at erhverve ejendommen til markedspris, hvis de eksisterende private lejere ikke gør brug af tilbudspligten.
• Reducere huslejen i alment boligbyggeri ved at nedsætte beboerbetalingen.

Som led i ”Boligplan 2030” vil der være et særskilt fokus på boliger for unge og studerende med det mål, at der frem mod 2030 etableres yderligere mindst 4.000 nye studie- og ungdomsboliger i København. Det kan bl.a. ske ved, at der hurtigt etableres et stort antal modulære studieboliger. Endvidere sættes særskilt fokus på, at det nye koncept med ”velfærdsboliger” kan indgå i planen.

Såfremt andre større kommuner har lignende problematikker på boligområdet, er regeringen indstillet på at drøfte mulige samarbejdsaftaler med disse.

Sikre de rette balancer mellem beskyttelse af eksisterende lejere i forbindelse med renoveringer og forbedringer af den enkelte bolig og boligselskabers og udlejeres muligheder for at vedligeholde og modernisere lejlighederne.

Samt indkalde til drøftelser herom med relevante aktører.

Sikre, at færre gode boliger rives ned og erstattes af nybyggeri, for at styrke bevarelse og transformation af eksisterende bygninger samt værne om dansk kulturarv. Det gøres mere attraktivt at renovere og omdanne eksisterende bygninger ved at justere regler og incitamenter.

Sikre, at udbuddet af plejeboliger følger med efterspørgslen, og at de ældre har reelle valgmuligheder mellem forskellige typer plejehjem. Der skal skabes incitamenter til, at kommunerne tilbyder tilstrækkelige plejehjemspladser fordelt på forskellige plejehjemstyper.

Gøre det mere attraktivt at opstille midlertidige (modulære) boliger og efterfølgende omdanne dem til almene boliger, når området skal færdigudvikles, samt give almene boligorganisationer mulighed for at overtage og omdanne midlertidige boliger til almene boliger med støtte.”

De almene boligers historiske rolle
De første almene boligorganisationer blev stiftet i 1912 og 1913 og havde to primære formål.

Boligforeningen AAB (Arbejdernes Boligforening/Arbejdernes Andels-Boligforening i København, stiftet 1912 af en række fagforeningsfolk og Brugsforeningen Fremad med det formål at opføre og administrere gode boliger for sine medlemmer, som en (faglært) arbejder kunne betale af sin løn.

Der var boliger nok på det københavnske boligmarked, men huslejerne kunne ikke betales af en almindelig (faglært) arbejders løn.

Oprindelig var Boligforeningen AAB det, man i dag kalder en privat andelsboligforening. Medlemmerne kunne ”udtage” en ledig bolig på baggrund af medlemsnummer (medlemsanciennitet gav fortrinsret til en bolig uanset størrelse).

Medlemmerne ejede Boligforeningen og finansierede opførslen af nye boligafdelinger ved køb af andelsbeviser. I foreningen blev oprettet en andelsfond til dette formål, og medlemmernes fordringer på andelsfonden var de købte andelsbeviser. Derudover betalte de bolighavende medlemmer (andelshaverne) løbende afdrag på byggelån mm. over boligafgifterne (huslejen). Lån til boligafdelingerne blev hovedsagelig optaget i Andelsbanken.

At AAB byggede for medlemmerne, præger i høj grad stadig tankegangen i foreningen. I nogle få af foreningens boligafdelinger er der stadig en form for selvforvaltning gennem de af beboerne valgte afdelingsbestyrelser.

Modellen med at sikre beboerne afgørende indflydelse på boligafdelingernes økonomi og udvikling, i dag kaldet beboerdemokratiet, har i Boligforeningen AAB været gældende siden foreningens start og dannede model for beboerdemokratiet der blev indført ved lov i alle almene boligselskaber engang i 1980’erne.

AKB – København (Arbejdernes Kooperative Byggeforening, stiftet 1913 af en række kooperative byggevirksomheder, ejet af den københavnske (bygge)fagbevægelse, skulle bygge og administrere boliger til arbejderklassen. Disse byggevirksomheder og en del fagforeninger ejede AKB ved at købe garant beviser i selskabet.

Formålet med etableringen af AKB var at sikre beskæftigelsen blandt københavnske bygningsarbejdere, hvor arbejdsløsheden var stor, og at administrere boliger som blev stillet til Københavns Kommunes rådighed. Kommunen anviste beboerne ud fra deres særlige boligsociale behov.

Opførslen af AKBs boliger blev finansieret af fagforeningers og kooperative virksomheders køb af garant beviser og gennem lån fra Københavns kommune.  

Siden starten har formålet for almene boligorganisationer været at bygge og administrere boliger enten for medlemmerne (boligforeningerne) eller at løse boligsociale behov i kommunerne (boligselskaberne).

Kendetegnende for begge organisationsformer er, at det er omkostningerne ved at opføre og administrere boligerne/boligafdelingerne, der er bestemmende for huslejeniveauet, og at beboerne har afgørende indflydelse på afdelingernes økonomi gennem beboerdemokratiet. På de årlige afdelingsmøder/beboermøder godkendes budgetter og hvilke drifts- og vedligeholdelsesopgaver, der skal udføres i afdelingerne.

Den almene boligsektor har gennemgået store forandringer og er i dag en af de mest lovregulerede områder i Danmark med betydelig offentlig (kommunal) indflydelse på tilvejebringelse og driften af boligerne.

Som følge af lovreguleringer er der i dag ingen nævneværdig forskel på de to organisationsformer (boligforeninger og boligselskaber). Det er beboerne i organisationerne, der i fællesskab ejer boligerne, som ikke kan gøres til genstand for spekulation.

Fremtiden
Den almene boligsektor sikrer i dag ordentlige boligforhold for mere end én million mennesker, og beboerinddragelsen – bidrager til at huslejerne er til at betale.

Af regeringsgrundlaget fremgår, at den almene sektor bliver afgørende for at skaffe boliger til at betale for alle. Men de almene boligorganisationer er stærkt begrænset i deres muligheder for at udvikle og bygge nye boliger af almenboligloven og politiske aftaler i primært kommunerne, og i regeringsgrundlaget er der ikke lagt op til fundamentale ændringer i den måde de almene boligorganisationer virker på.

Den helt store barriere for at skaffe almene boliger er mærkværdigvis maksimumbeløbet, der netop skal sikre at opførsel og erhvervelse af boliger kan holdes på et estimeret prisniveau. Det er et beløb, der opgøres kvartalsvis, og som boligorganisationerne må købe eksisterende eller opføre nye boliger for, og det skal dække både grundkøb, selve byggeriet eller prisen for at købe eksisterende på markedsvilkår. 

Maksimumbeløbet udgør i henhold til bekendtgørelse nr. 40 af 13. januar 2026 om støtte til almene boliger m.v. i 3. kvartal 2026 for Københavns, Frederiksberg, Ballerup, Brøndby, Dragør, Gentofte, Gladsaxe, Glostrup, Herlev, Albertslund, Hvidovre, Lyngby-Taarbæk, Rødovre, Ishøj, Tårnby, Vallensbæk og Rudersdal Kommuner: 487.170, - kr. pr. bolig + 28.360, - kr. pr. m2 boligareal.

Det er størrelsen på beløbet, der skaber problemer for at opføre boliger af en kvalitet, der efterspørges. De almene boligorganisationer kan måske lige akkurat få et projekt til at hænge sammen inden for den angivne beløbsramme, hvis der er tale om et byggeri uden for byerne, men i de større byer kan grundprisen udgøre en ret stor del af maksimumbeløbet. Det betyder at de almene boligorganisationer ofte må gå på kompromis med hensyn til kvaliteten og bygge et skrabet byggeri eller lade dispositionsfondene spæde til. Ofte kan ikke engang det få et nybyggeri til at hænge økonomisk sammen.

Afskaf maksimumbeløbet
I en artikel i NY POLITIK NR. 3/2025 skrev formanden for Boligforeningen AAB at beløbet er blevet den hellige gral for de almene boligorganisationer, som har stirret sig blinde på, at hvis dette beløb bare bliver øget betragteligt, er alle problemer med at bygge almene boliger pist væk.

Hver gang maksimumbeløbet bliver udmeldt, kommer klagesangen med det samme fra de almene bygherrer, entreprenører og andre interessenter i nybyggeri: Det kan ikke lade sig gøre at opføre almene boliger inden for maksimumbeløbet. Det er da også rigtigt.

Den 21. december 2021 var formanden for Boligforeningen AAB medunderskriver på en artikel i dagbladet Politiken, hvor formænd og direktører for de store almene boligorganisationer, Boligkontoret Danmark, KAB og Boligforeningen AAB, var enige om at maksimumbeløbet for alment boligbyggeri skulle øges med 20%, hvis drømmen om den blandede by ikke skulle briste.

I NY POLITIK NR. 3/2025 konstaterede formanden for Boligforeningen AAB, at ønsket om at øge maksimumbeløbet er som at tisse i bukserne, og derfor mener han ikke, det vil være det rigtige for det almene boligbyggeri, hvis de skal løse udfordringen med at opføre flere almene boliger i de større byer.

Hvorfor?

Når maksimumbeløbet øges, vil det givetvis medføre en hurtigt stigning i byggepriserne, og så er vi tilbage ved udgangspunktet: Den evige klagesang over maksimumbeløbets størrelse.

I stedet foreslår han, at maksimumbeløbet fuldstændig afskaffes og at de almene bygherrer får mulighed for at konkurrere på lige vilkår med pensionskasser, kapitalforvaltere, kapitalfonde og andre, der opfører boligbyggeri med profitmaksimering for øje.

Han indrømmer, at det vil føre til, at prisen på alment nybyggeri stiger på den korte bane, men på et ti-årigt sigt vil de almene boliger blive et billigere alternativ til private udlejningsboliger af den simple grund, at huslejen udelukkende bliver bestemt af udgifter til afdrag på lån og til driften, fordi der ikke skal skabes profit.

I regeringsgrundlaget for firkløverregeringen bliver det foreslået at øge ”maksimumsbeløbet for alment nybyggeri i højprisområder med yderligere 10 pct. efter gældende regler for alment nybyggeri.”

Når regeringen så også vil se på mulighederne for at udvide de almene boligforeningers forkøbsret til ejendomme, der sættes til salg, hvis lejerne ikke selv kan eller vil gøre brug af deres tilbudspligt, så får selv en forøgelse af maksimumbeløbet hurtigt ben at går på, idet det må forudsættes at disse ejendomme bliver sat til salg til markedspris og denne er i byer som Hovedstadsområdets kommuner, Odense, Aarhus og Aalborg pt. over maksimumbeløbets størrelse.

Når regeringen også ønsker at ”øge udbuddet af boliger i den eksisterende bygningsmasse ved bl.a. at a) udnytte tomme arealer, som ligger stationsnært, b) sikre incitamenter til, at loftarealer, kældre mv. bedre kan omdannes til beboelse, c) gøre det nemmere at omdanne erhvervslokaler til boliger…” bør den gentænke, om det ikke vil være en god ide at få afskaffet maksimumbeløbet.

Kortere byggesagsbehandlingstid
Regeringen vil ”understøtte tiltag, der kan nedbringe ventetider til byggesagsbehandling i kommunerne. Herunder igangsætte et eftersyn af bygningsreglementet og tilhørende vejledninger med henblik på at gøre det mere enkelt at renovere, omdanne og bygge nyt.”

Det er kendt, at det er lykkedes for Enhedslisten i Københavns Kommune gennem de år, hvor partiet har haft borgmesterposten i Trafik- og Miljøforvaltningen, at trække sagsbehandlingen af byggesager ud i årevis, så det kan kun hilses med glæde blandt de byggende almene boligorganisationer, hvis det lykkes for regeringen at komme igennem med dette tiltag. Om ikke andet kan regeringen true med at sætte sagsbehandlingen under administration af bygge- og boligstyrelsen.

Landsbyggefonden uden offentlig indblanding.
Regeringen ønsker at indgå en aftale med Landsbyggefonden om de fremtidige renoveringsrammer for almene boliger, der bliver delvis finansieret af Landsbyggefonden.

Ideen er, at der i forbindelse med de mange større renoveringsopgaver i almene boligafdelinger samtidig bliver indarbejdet tiltag der ”imødekommer den demografiske udvikling og øger tilgængeligheden for ældre borgere, der dermed får mulighed for at blive længere i eget hjem.”

Hvis dette skal kunne imødekommes, må det være et krav til kommunerne at de reviderer eksisterende lokalplaner der for de ældre almene boligafdelingers vedkommende sætter rigide rammer for renovering af bevaringsværdige bygninger, f.eks. kan etablering af elevatorer uden på bygningerne være umulige pga. lokalplanhensyn.

Regeringen vil også ”igangsætte en analyse af Landsbyggefondens langsigtede økonomiske situation med respekt for, at Landsbyggefonden er en selvejende institution stiftet af de almene boligorganisationer, og med det ønske, at Landsbyggefonden kan vurderes som en institution uden for den offentlige forvaltning.”

Et sådan tiltag må vel resultere i at tiden hvor Landsbyggefonden finansierer en del socialpolitiske- og integrationspolitiske tiltag ophører, hvilket længe har været et ønske blandt en del beboere af de almene boliger, der med rette mener at Landsbyggefondens midler, der bliver opkrævet som en særskat på de almene beboere, rettelig bør bruges på det der oprindelig var meningen med Landsbyggefonden, at finansiere nybyggeri og renovering af den ældre almene boligmasse.

*Skribenten var i 6 år medlem af bestyrelsen i BL-Danmarks Almene Boliger, medlem af bestyrelsen for Landsbyggefonden i 3 år og formand for Boligforeningen AAB i 14 år. Han har deltaget aktivt i den boligpolitiske debat og skrevet artikler om boligpolitiske emner.

Til forsiden

Andre artikler i dette nr. af Ny Politik:

Når god politik er ikke nok: Socialdemokratiet og den manglende kommunikationskraft

Socialdemokratiet mistede 12 mandater ved folketingsvalget den 24 marts 2026. Mange observatører har analyseret og kommenteret årsagerne til nederlaget og skabt en generel konsensus om at den politiske plan, enkelte politiske beslutninger og et identitetsdræbende valg af regeringspartnere hører til de væsentligste årsager.
Af Thorkild Holmboe-Hay, Ledelseskonsulent og politisk rådgiver i 3F - Master i arbejdsmarkeds- og personaleforhold, master i professionel kommunikation og tidligere folketingsmedlem – Socialdemokratiet.

Åndelig oprustning

Mellemkrigstidens Europa var, efter Første Verdenskrigs rædsler, præget af dybe sociale modsætninger, af økonomisk krise og af totalitære ideologiers fremvækst. Det var bagtæppet for opkomsten af begrebet ”åndelig oprustning”.
Af Irene Odgaard, redaktør Ny Politik
 

Global mobilisering af Centrum-Venstre i Barcelona

Global Progressive Mobilisation (GPM), der blev afholdt i Barcelona den 17–18 april 2026, er et samarbejde mellem det europæiske socialdemokrati og en lang række partnere, som inkluderer Socialistisk Internationale, the progressive alliance, den socialdemokratiske tænketank FEPS, den socialdemokratiske gruppe i Europa-Parlamentet (S&D Group), IUSY den socialdemokratiske verdensorganisation og andre internationale bevægelser.
Af Britta Thomsen, tidligere medlem af Europa-Parlamentet for Socialdemokratiet og medlem af Tænketanken FEPS

Spændende skattepolitisk kampplads forude

Ser man på regeringsgrundlaget generelt, giver det visse mindelser om barndommens BR-julegave-kataloger, som var et slaraffenland af ønsker for enhver smag. I denne artikel har jeg dog alene valgt at dykke ned i og reflektere over udvalgte økonomiske og skattepolitiske dele af regeringsgrundlaget.
Af Bo Sandberg, cand.polit. fhv. cheføkonom i bl.a. Dansk Byggeri, medlem af lokaludvalget på Østerbro (S)

Boganmeldelser